Wie sieht die aktuelle Marktlage für Agrarimmobilien aus?
Agrarimmobilien werden anhaltend gesucht. Wachstumsorientierte Betriebe sowie Kapitalanleger aus dem außerlandwirtschaftlichen Bereich gehören zu den wichtigsten Nachfragern.
Der Schwerpunkt der Gesuche liegt auf hochwertige Land- und Forstimmobilien sowie auch auf Standorte, die eine tierische Veredlung ermöglichen. Eine gute Infrastruktur optimiert das Objekt.
Aber auch von den Boden- und Niederschlagsverhältnissen her schwache Standorte werden gesucht: Ein Trend geht zu den beschäftigungsextensiven, industriellen Produktionsverfahren. Es gibt aber auch die Spezialisten, die z.B. mit Beregnungsverfahren die Ertragssicherheit absichern wollen, die sich mit alternativen Nutzungsmöglichkeiten, wie z.B. Hackschnitzelerzeugung, befassen wollen, oder solche, die als Prämienoptimierer agieren.
Weiterhin werden Objekte mit jagdlicher Nutzungsmöglichkeit gesucht. Die gute Erreichbarkeit – Nähe zu den Ballungsgebieten – hat einen sehr hohen Stellenwert. Stärker als noch vor Jahren ist es für Käufer von Eigenjagden immer wichtiger, auch eine gewisse Rendite über die Holzproduktion und Verpachtung zu erhalten. Stand früher die Jagd allein im Vordergrund, so ist es heute auch die sichere Anlage mit Zinserwartung, die Banken zurzeit nicht bieten.
Warum verkaufen? Fünf Beweggründe für den Verkauf
Für den Verkauf von Land- und Forstflächen gibt es im Wesentlichen fünf Beweggründe:
Warum sollte ich einen Makler mit dem Verkauf beauftragen?
Bei kleineren Einheiten wird der Makler nur in Ausnahmefällen eingeschaltet. Solche Transaktionen lassen sich oftmals vor Ort im direkten Geschäft abwickeln.
Die Dienstleistung des Land- und Forstmaklers wird insbesondere dann benötigt, wenn es sich um größere Einheiten bzw. komplexe Strukturen des Verkaufsobjektes handelt, die man nicht eben mal mit einem Nachbarbetrieb abwickeln kann. Die Stärken von EVERS:
Ein besonderer Aspekt für die Einbindung des Spezialmaklers ist die Werteinschätzung: Der Verkäufer kennt sein Objekt in der Regel recht genau, und er hat auch Vorstellungen zur Kaufpreiserwartung. Aber gerade bei einem umfassenden Wohn- und Wirtschaftsgebäudebestand klaffen klassische Wertschätzungsgutachten und Verkehrswert weit auseinander. EVERS erstellt keine Beleihungs- oder Marktwertgutachten, aber die fundierte Einschätzung zum Verkehrswert gehört zum Dienstleistungspaket.
Wohin geht die Reise bei den Preisen?
Die Kauf- und Pachtpreise sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen, insbesondere sind dafür die niedrigen Kapitalmarktzinsen, die Renditeerwartungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie die Bioenergieerzeugung verantwortlich.
Weltweit steigt die Bevölkerung, und in vielen Ländern auch der Wohlstand, was auch in Schwellenländern zu steigendem Fleischkonsum führt. Im Gegenzug werden der Klimawandel sowie die erneuerbaren Energien die Flächen verknappen. Unter diesen Bedingungen gelten Grund und Boden weiterhin als knappes Gut und als langfristig stabile Kapitalanlage.
Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Stabilität des Euros haben Anleger ebenfalls veranlasst, Kapital umzuschichten und in Land und Forst zu investieren. Der klassische Kapitalanleger erwartet allerdings über die Pachteinnahmen eine Rendite von etwa ein bis zwei Prozent. Das lässt sich in Regionen mit ungünstigen Boden- und Niederschlagsverhältnissen nur schwerlich durchsetzen und drückt die Bodenpreise nach unten.
Zudem führen regionale Ursachen zu erheblichen Preisausschlägen nach oben: Zu benennen sind die intensiven Veredlungsregionen mit enormer Flächenknappheit (z.B. Weser-Ems, Münsterland), Windkraftstandorte mit hohen Kapitalrenditen (z.B. die norddeutschen Küstenlagen) sowie Standorte im Umfeld der Metropolregionen mit hoher privater und öffentlicher Baulandnachfrage. Letzteres führt zu erheblichem Reinvestitionsbedarf.
Generell ist mit weiterhin moderat steigenden Bodenpreisen zu rechnen, wenn auch nicht in der Dynamik der vergangenen Jahre. Ein steigendes Zinsniveau wird sich vermutlich preisbremsend auswirken.
Haben wir eine Bodenpreisblase?
Davon ist nicht auszugehen: Bei dem aktuell, teilweise hohe Preisniveau lässt sich oftmals mit konventionellem Ackerbau keine hinreichende Rendite mehr erzielen. Die Agrarwirtschaft hat jedoch ein außerordentlich breites Spektrum, das kreativ genutzt werden kann. Vertiefte Wertschöpfungsketten beobachten wir nicht nur in der tierischen Veredlung, im Anbau von Sonderkulturen oder bei ökologischer Bewirtschaftung. Renditestarke Produktionsverfahren sowie ein anhaltend hoher Flächenverbrauch der öffentlichen Hand zur Optimierung der Infrastruktur werden die Bodenpreise auf hohem Niveau halten. Grund und Boden bleiben ein knappes Gut.
Welche Rollen spielen außerlandwirtschaftliche Investoren?
Die Bedeutung außerlandwirtschaftlicher Investoren ist je nach Bundesland sehr unterschiedlich. Ihr Schwerpunkt liegt eindeutig in den Neuen Ländern. Viele Unternehmen, die bislang im Eigentum Ortsansässiger waren, sind durch externe Investoren übernommen worden. Und dabei handelt es sich sehr häufig um juristische Personen. Diese Entwicklung wird so weiter gehen. Den bis dahin von Ortsansässigen geleiteten Genossenschaften fehlt oftmals der gut ausgebildete Nachwuchs. Wenn von innen heraus kein neuer Führungsstab aufgebaut werden konnte, dann ist für die Mitglieder der Genossenschaften spätestens mit Erreichen der Renteneintrittsaltersgrenze der Verkauf zwingend.
Häufig wird kritisiert, dass mit dem Verkauf an auswärtige Kapitalanleger der letzte Bezug der Landwirtschaft zu den Dörfern verloren gehen könnte. Das trifft aber nicht generell zu: Zum einen wird derzeit gut ausgebildetes, ortsansässiges Personal immer gesucht. Zum anderen gibt einige Beispiele für auswärtige Investoren, die sich für das Dorf engagieren, in denen die Immobilie liegt. Und auch der Aufbau neuer beschäftigungsintensiver Produktionsstätten gehört oftmals zum Konzept.
Beeinflussen die Direktzahlungen das Preisniveau?
Ohne Wenn und Aber ja. Die Direktzahlungen sind ein nicht unerheblicher Einkommensbestandteil in der Agrarwirtschaft, der direkt an die Fläche gebunden ist. Etwaige Kürzungen werden sich deutlich auf die Rentabilität auswirken; demzufolge wird es auch Auswirkungen auf den Wert von Grund und Boden geben.
Verkauf über EVERS, wie läuft das ab?
Bei einem anstehenden Verkauf können Sie das Kontaktformular nutzen oder uns auch direkt anrufen. Gern suchen wir dann das Gespräch bei Ihnen vor Ort, um uns persönlich kennen zu lernen, das Objekt in Augenschein zu nehmen sowie die Rahmenbedingungen der Beauftragung (Zeitrahmen, Kaufpreis, Maklercourtage) zu besprechen. Dabei klären wir auch, welche Unterlagen, wie z.B. Flurkarten, Lagepläne, Liegenschafts- und Grundbuchauszüge, Maschinen- und Tierbestandsregister, Energieausweise etc. etc., verfügbar sind, und was noch eingeholt bzw. erarbeitet werden muss.
Sobald die maßgeblichen Informationen zum Verkaufsobjekt zusammengestellt sind, besprechen wir mit Ihnen die geplante Bewerbung des Objektes und hinterfragen auch, ob es verkäuferseitig Diskretionswünsche gibt, die wir natürlich beachten. Bei Besichtigungen mit potentiellen Kaufinteressenten nehmen wir üblicher Weise teil. Es entstehen Ihnen bis zu diesem Zeitpunkt keine Kosten.